合力筑巢 首单R4专项租赁用地建设的保障性租赁住房REITs项目获批

　　中证网讯（记者 黄一灵）日前，保障性租赁住房REITs再迎突破性进展。在上海市政府大力支持下，首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs项目——华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华润有巢租赁住房REIT”）正式获批。华润有巢租赁住房REIT同时也是国内首单R4租赁用地建设的保障性租赁住房REIT。

　　据悉，华润有巢租赁住房REIT的底层资产为位于上海市松江区的有巢国际公寓社区上海泗泾项目和上海东部经开区项目（以下简称“本项目”），均为上海市首批完成保障性租赁住房认定的项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展政策的重要示范项目，主要出租对象为新市民和青年人。本项目社区配套齐全，可实现拎包入住，租金水平低于同地段同品质市场租赁住房租金。

　　值得一提的是，本次参与华润有巢租赁住房REIT试点的标的项目均为专项租赁用地（R4）项目上新建的保障性租赁住房项目，是上海“十四五”开局首批开业的租赁住房项目。

　　早在2017年，上海市政府在供地计划中单列“租赁住房”用地性质（R4），可建设项目类型有职工或学生居住的宿舍或单身公寓、人才公寓、公共租赁房、全持有的市场化租赁住房等，出让地价约为同期同片区住宅用地的20%左右，同时规定“自持70年”“只租不售”等。有巢国际社区上海东部经开区项目即是在此背景下出让的国有R4租赁用地，并于2021年4月开业，成为首批上市供应的R4租赁用地项目。

　　2018年10月，上海推出首宗农村集体建设用地建设租赁住房地块——松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号地块。2021年3月，有巢国际社区上海泗泾项目开业运营，成为上海市第一例上市供应的集体土地入市试点新建“租赁住房”（R4）项目。

　　业内人士认为，上述两项目是真正意义上的政府给予政策支持，充分发挥市场机制作用的典型代表，充分彰显了以国有租赁用地、集体土地入市试点多渠道扩大保障性租赁住房供给的示范意义。政府在R4用地的土地出让环节给予政策支持后，通过市场化规范运营，以不高于同地段同品质市场租赁住房租金进行定价，达到了公募REITs的发行要求，不依赖政府补贴，匹配公募REITs市场化公开发行以及长期投资的特点。

　　根据不完全统计，截至2021年底，上海共计出让158宗R4用地，总规划建筑面积近1000万平方米，可提供预计20万套租赁住房。R4用地建设租赁住房的模式有助于在盘活存量土地资源、增加租赁住房供给、促进租赁住房市场积极发展等方面发挥引导与基石作用。