蓝领和白领 谁才是长租公寓的主导

　　不久前，笔者曾写过一篇文章《草根和高端共生的“杭州胸怀”》，讲的是杭州将在2020年前推出4万套临时租赁房，解决城市从事服务业的外来人员的居住问题，从而成为全国第一个为外来人员专门建租赁房的城市。近日，杭州市明确，今年3月底，首批筹集建设的4500套临时租赁住房集中上市，这批房源还有一个名字，叫“蓝领公寓”。针对近期住房租赁在各地如火如荼地“落地”，特别是在政策的“风口”下，长租公寓成为资本宠儿，笔者探讨一下住房租赁该怎么发展。

　　商品房市场被穷追猛打，房地产唯一的政策“风口”就在住房租赁，土地、金融、税收和规划等“一揽子”政策红利齐刷刷降临。再加上，多份重磅级的报告指出，城镇租赁人口将从目前的1.89亿增长到2030年的2.65亿，租赁的市场价值将从1.1万亿增长到3万亿。“2万亿增量大蛋糕”面前，租赁真正实现了多主体供给。近两年，包括开发商、房产中介、酒店益达娱乐、“国家队”（国有租赁企业、开发商和银行）、资本运营商、互联网益达娱乐等，纷纷高调进军住房租赁行业。

　　目前，长租公寓主要有四大类，互联网创投、开发商、酒店和房产中介。品牌运营商扩张最快，如You+、优客逸家、魔方、万科铂寓、世联红璞、链家自如等。2018年，铂寓收储和开业达45万间，旭辉领寓5年计划增加20万间，红璞3年增10万间。总之，未来几年品牌基本翻1-2倍，碧桂园甚至提出3年增加100万间。

　　经常有人问，长租公寓赚钱太难，投入产出太悬殊，为何机构蜂拥进入。笔者答曰，资本风口吹的呗，前几年是众创空间，这两年是特色小镇，现在轮到长租公寓了。所谓“2万亿级增量市场”，指的是所有租赁人口创造的价值。问题是，发达国家机构租赁仅占30%左右的比例。在我国，传统线下灵活满足差异化需求的私人散租，已解决很大一部分需求，考虑政府公租、人才租赁，房企自持，租赁地块建设，再加上居民收入增长下降，盯着中高收入的长租公寓市场没那么大。

　　既然蛋糕没那么大，互联网思维下的打法是，先把规模吹大，然后拼命抢占市场，看谁最先探头，实现赢者通吃，这与炒作共享经济、众创空间的打法如出一辙。目前，能够盈利的长租公寓，要么靠低成本收房，要么靠装修改造提高租金。于是，资本裹挟下，长租公寓所到之处，低成本空间被扫荡一空、洼地被迅速填平，租金无一例外地上涨30%以上，甚至在“居住体验”升级的旗帜下翻倍增长。但是，这违背了租赁这个住房体系中最具公共属性的子业态的发展本源。

　　事实上，住房租赁是多层次的，首先应该发展的，也是规模最大的，就是蓝领公寓。国家鼓励住房租赁，除培育“先租后买”的消费模式，更重要的是解决近4亿新市民（2.45亿外来人口、1.5亿留守人群、2500万大学生）对低租金、相对体面、配套服务完善的租赁需求。一直以来，这部分人靠工棚、工厂宿舍、城中村租房、城市外围合租或群租解决，谈不上配套服务，更谈不上体面，甚至连安全也做不到。因此，这部分需求最大、痛点最多，蓝领公寓就是要解决这些问题。

　　因此，长租公寓追逐的白领公寓只是小众，租赁主体应是蓝领公寓。不管是建筑物，还是富豪榜，房地产领域的高大上，益达娱乐见多了，反而草根和底层人群的空间不断被压缩。正如决定一个水桶容量的，不是长板而是短板，评价一项政策的效果，判断标准不是强者壮大了多少，而是弱者获得了多大的扶持和保障。这也是为何，近期国家队加速入场，集体土地快速入市，商办工业空间“改”租赁落地，因为这部分空间成本超低，或许才是蓝领们想要的，收入能支付的。

　　（作者供职于深圳房地产研究中心）