长租公寓莫短视

　　“套路太深”“处处藏雷”“失去了安身之所，还要偿还欠款”……仅仅两年多，长租公寓的命运犹如坐过山车，从“爆红”的风口急转直下，成为“爆雷”的风口。

　　由于“甲醛超标”“租金贷爆雷”“资金链断裂”等事件引发公众信任危机，人们对长租公寓的评价也越发趋于负面。

　　长租公寓从“高光时刻”到“至暗时刻”，行业走向分水岭。这一边中小平台资金链断裂、雷声不断，另一边头部平台债台高筑，或将迎来资本狂欢。一些长租公寓没在“长”字上下功夫，却一头扎进吹泡泡、讲故事、圈地占坑，让人唏嘘，更令人担忧。

　　长租公寓“短”在哪里？就当前“爆雷”爆出的问题看，“高收低租”和“高杠杆的租金贷”等快速扩张模式，是长租公寓的主要风险点。

　　国家号召发展住房租赁市场，大量的企业蜂拥而至，仅靠普通民房微薄的月租金，是难以养活这些企业的。于是企业不断囤积可出租房源，在租金上利用时间差获得资金池，并从中玩起了金融游戏。

　　从根子上看，其实是租房市场的投资回报率，大大低于公寓运营企业的预期。市场供大于求后，大多长租公寓想保持微利都很困难，“低进高出”赚取差价的盈利能力，需要高效率的管理才能实现。

　　规模是需要资金支撑的。对于房租回报率过于乐观的判断，让不少长租公寓企业采取了激进的投资策略，资产狂飙突进。为了扩大供给规模，抢占区域市场，不惜哄抬租金，流血也要拿下房源。

　　部分运营企业信奉“赢家通吃”逻辑，错把规模当壁垒，过于追求“规模化”“头部效应”，胜过了对本身效率和稳定性追求。当把规模锚定为关键指标（ＫＰＩ）时，造成大量房源空置，出租率走低，运营风险和道德风险加剧。

　　犹如当年的网约车、共享单车、Ｐ２Ｐ等互联网平台的“烧钱”模式，看似快速占领了市场，但风险“免疫力”极低。一旦外部环境有风吹草动，这些运营企业缺少资本支撑，只能面临“爆雷”的结局。

　　租金不可能快速上涨，企图从租赁市场“赚快钱”伤害很大。相较于一路高歌猛进的房价涨幅，房租虽然也是年年上涨、单边上扬，但涨幅却要低很多。

　　克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%－4%，现金流回正周期至少需6年以上。业内估算，目前国内长租公寓租金回报率不足3%，北上广深等地大约只有１.５％，远低于运营企业融资成本，也低于发达国家普遍５％以上的租金回报率。

　　如此巨大的“剪刀差”让中国的租房市场呈现出畸形的矛盾——一边是“租不起房”的租客，一边是“赚不到钱”的运营企业，还要承担和消化竞争风险、扩张风险、资金链风险和入住率风险等，往往到头来受损最严重的还是年轻的租客们。

　　对于“买不起房才会租房”的年轻人，房租价格高低固然重要，但更重要的是一个可以长期稳定居住的房源。

　　长租公寓最大的优势就在于稳定，即使价格有所上浮，多数租客也能够接受。运营企业没有必要逞一时之“快”，而错失“超过2亿人口、年租金规模过万亿元”的发展机遇。

　　长租公寓“短命化”的结局，不免让人唏嘘不已。“１个多月６家关门”“一年多２３家相继倒闭”……长租公寓频频“爆雷”不仅让租客欲哭无泪，也让运营企业自身不寒而栗。

　　一个行业过度金融化、过度依赖资本驶入“快车道”，必然会牺牲掉对“稳定”“安全”等一些底层需求。回归最本真的商业逻辑，专注于自身业务，才能让行业驶入正轨发展“长”下去。不可否认，市场化的长租公寓可以满足用户个性化的需求，可以丰富住房租赁市场的供给形式。

　　但是，住房问题不仅是一个市场热点，更是一个民生痛点。住房租赁市场迫切需要在不断规范中完善和发展，需要行业企业在化解传统租房市场租期不稳定、信息不对称等问题上多下功夫，在为租客提供保质保量、不打折扣的服务上下功夫。

　　否则，租客给企业交了一年的房租，住了几个月就被房东赶出来，这算哪门子的市场化服务和创新呢？（记者潘晔、杨绍功、邓华宁、郑生竹）