公募REITs优化资本市场配置选择
公募REITs的推行是切实落实供给侧和需求侧改革的一次重要尝试，它为基础设施项目持有人提供新的融资工具，也为社会投资者提供新的资产配置标的。在丰富资产配置需求的同时，为盘活存量市场添加活力。
提供全新融资模式
公募REITs的推出，为基础设施领域创新性地打开了新的融资渠道，同时也将盘活庞大的基础设施领域存量资产。
一是不同于发行债券、PPP融资等传统融资模式，公募REITs提供了全新的直接融资方式。通过可以产生持续、稳定、健康现金流的资产发行REITs的方式，实现发行人重资产向轻资产的转变，从而进一步拓宽融资来源。
二是我国目前基础设施存量市场超过100万亿元规模，公募REITs的出现，使得社会资本有机会进入基建领域存量市场，从而盘活存量资产。还可以通过公募REITs的方式，整合分散的基础设施项目，进一步提升运营管理效率，实现存量资产的标准化、市场化运作。
公募REITs的推行，为资本市场提供了一种风险相对适中的长期投资标的。在我国，公募REITs是介于股票市场和债券市场之间的创新性资产，其收益和风险介于两者之间，但又独具特色。基础设施项目基于民生发展不可或缺的基本需求，在交通、能源、环境保护等各基础设施行业具备较好的稳定性和不可替代性。同时，基础设施REITs因享有特定基础设施项目的经营权限，从而在长期运营中具备了一定的区域垄断和较高准入门槛。因此，基础设施公募REITs在具备较为稳定的收益同时，也具备波动较小、风险相对可控的特点，从而成为优秀的长期避险投资标的。
符合资管新规监管趋势
公募REITs为优化资产配置和分散投资提供了创新性选择，符合资管新规规范资产管理业务的监管趋势，同时波动相对较小、收益表现相对稳定。
一是公募REITs属于直接投资工具和标准化产品。扩大直接投资和引导标准化产品投资是现阶段资本市场发展的趋势。公募REITs为资本市场提供了除股票之外的一种重要的权益型投资工具，有助于增加直接投资比例，符合培育价值投资和长期投资理念的资本市场改革趋势；公募REITs亦属于资管新规定义的标准化产品，也符合资管新规限制非标投资、引导标准化产品投资的监管趋势。
二是根据国外公募REITs市场的发展经验，公募REITs相较于股票市场的表现，具备资产波动性更小、收益更为均衡、市场表现更为稳定的特点。
以美国REITs市场为例，根据NAREIT（美国不动产投资协会）的数据显示，美国REITs市场在2020年受新冠疫情影响较大，全类型REITs表现不佳。但长期来看，20年期限全类型REITs收益仍可以达到9.49%，超过标普500指数收益。
三是公募REITs产品与其他金融产品整体的关联度不高，是资产配置中分散投资需求的新选择。
根据NAREIT数据显示，截取1990年10月到2020年10月的30年数据以及2010年10月到2020年10月的10年数据进行测算观察，美国全类型REITs指数与标普500、NASDAQ指数以及Dow Jones工业指数的相关性均呈现较低状态。
对于个人投资者来说，公募REITs产品的出现，将进一步丰富投资者的个人偏好选择。一方面，公募REITs打开了个人投资基础设施领域的渠道，并降低了投资基础设施项目的资金门槛以及专业性要求，使得个人资本可以通过公募REITs直接参与我国基建领域存量市场的投资；另一方面，基础设施REITs的出现进一步丰富了投资选择，有助于个人投资者分散投资风险。对于风险承受度较低的投资者，可以更多关注收费公路、市政环保、城市供水供电等收益稳定的项目类型；对于风险承受度较高的投资者，可以考虑仓储物流、新基建等更具成长性的项目类型。
总体来说，基础设施公募REITs的推行将进一步优化我国资本市场配置选择，为各类投资者参与基础设施的投资开辟新的通道。同时，伴随着公募REITs基金管理人资产管理能力的提升和REITs基金规模的扩大，基础设施公募REITs将有望成为资产配置中的重要类别。
