第一太平戴维斯：一线城市房价涨幅料有限

　　第一太平戴维斯14日最新发布的报告认为，鉴于近期颁布的一系列激励性政策，2015年整体住宅成交量预计将有所增长。但考虑到目前较大的库存压力，价格预计增长有限，将大致保持平稳。另一方面，2015年政府计划供应的商品住宅用地较之2014年将减少25%，这也将在一定程度上支撑价格保持稳定。

　　报告数据显示，2015年第一季度，北京市政府继续推行刺激性政策以促进楼市回暖。重大政策包括对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例由此前的60%调整为40%；个人将购买2年以上普通住房对外销售的，免征营业税，而此前则规定为5年；以及公积金贷款购买建筑面积在90平方米（含）以下的房屋，首付款最低比例降至20%等。

　　第一季度一手住宅整体市场成交量同比下跌9%至150万平方米。但考虑到同期新增供给同比下降45%，仅为约90万平方米，表明政策刺激下整体需求有所改善。尽管如此，考虑到截至2015年3月全市存量房同比增长32%，至约1,000万平方米，多数开发商仍在库存压力下提供价格优惠以消化存量，2月底一手住宅价格指数同比下跌3.9%。

　　而在一手住宅高端市场，报告显示，今年第一季度，受季节性因素影响，高端住宅市场就成交量而言相对平静。仅有两个崭新高端公寓及一个别墅项目进入市场，分别带来204套及29套新增供给。

　　高端公寓成交量环比下跌近50%至378套，但平均售价仍环比微涨0.4%，至每平方米人民币68,600元，同比增长9.2%。成交量主要由过去12个月内入市的项目贡献。高端别墅成交量跌至196套，几乎仅为上季度的一半。同时价格环比下跌约5%，至每平方米人民币50,100元，但同比上升6.9%。

　　第一太平戴维斯相关负责人认为，高端住宅市场则预计迎来多个项目集中入市，从而为市场带来较大供给量。4个高端公寓项目以及5个高端别墅项目预计将进入市场，其中多数项目预期报价将在每平方米人民币10万元以上。尽管来自高净值人群的稳固需求将支撑高端住宅价格稳定增长，但在较大供给量压力下新项目去化速度将有所放缓。

　　而在北京销售与投资市场方面，鉴于市场优质可售项目较少，加之内外资投资者需求稳健，第一季度北京甲级写字楼资本值环比增长4.7%，至每平方米人民币67,600元。因此，尽管甲级写字楼租金本季度环比增长0.6%，甲级写字楼毛收益率环比下降0.02个百分点，至5.55%。

　　第一季度，整售市场录得两宗重大整售交易成交，成交额达到人民币54亿元。此外，4月上旬录得一内资企业以总价人民币13.3亿元收购位于望京区域的保利国际广场塔3。第一季度，北京土地成交额环比下降36%，至人民币484亿元。尽管去年住宅销售市场表现低迷，鉴于北京仍系众多开发商重点战略市场，其购地热情未减，季内近六成成交额来自住宅地块即为佐证。瞩目交易包括三宗位于丰台区的住宅地块被两个联合体以总价人民币173亿元收购。

　　第一太平戴维斯预计，虽然2015年甲级写字楼租金面临下行风险，但本地市场有限的优质可售项目及内外资投资者的稳定需求仍将继续支撑甲级写字楼资本值大致维稳，从而导致甲级写字楼毛收益率继续小幅下降。尽管2014年整售市场表现相对活跃，但受制于本地市场有限的优质可售项目以及业主较高的期望值阻碍项目成交，2015年整售市场预计将较为平静。