表外负债最多900亿元？遭UBS看空后 头部房企回应

　　瑞银证券3月14日研报认为，旭辉控股面临的主要风险是合作项目多，或受合作伙伴财务状况恶化的拖累。瑞银证券对旭辉控股2021年半年报中披露的400多个项目进行了股权分析，并指出：1、旭辉控股有80%的项目（按未售建筑面积）是非全资拥有的；2、非全资项目中，估计旭辉控股、民营开发商、国企+香港开发商、金融机构的持股比例分别为44%、38%、12%、6%。3、在民营开发商38%的股份中，有5%的比例由违约和风险开发商持有，18%由有未偿还债券的民营开发商持有，另外15%由无债券的民营开发商持有。

　　瑞银证券认为，假设没有重大政策宽松措施，预计由于到期债券数量集中增加，以及各方对开发商缺乏信心，会有更多开发商的资产负债表和现金流将会恶化。旭辉控股的表外债务总额约600-900亿元人民币，益达娱乐可能不得不购买民企合作伙伴和金融机构的股份，这部分现金负担预计可能高达570亿元，相当于旭辉控股2022年合同销售额的25%。

　　3月16日晚间，旭辉控股在港交所发布澄清公告。对于合作方风险问题，旭辉控股表示，去年已启动风险合作方分类管理，项目层面的现金流管控和股权层面的归边，对出险益达娱乐项目已基本完成谈判，如北京花样年项目，及时退出规避风险，盘活资金。据旭辉控股内部统计，涉及发生债务展期合作方的合作项目共21个，占旭辉控股总项目的占比不到5%，旭辉控股的平均股比约30%。这21个项目中，已交付、无融资的尾盘项目14个。其余7个项目的销售和回款工作均正常有序展开。个别项目正积极沟通合作方，不排除未来采用并购形式化解项目风险。

　　对于需要支付100-570亿元人民币进行收购化解合作方风险的问题，旭辉控股表示，这是不切实际的假设。首先，合作方主体出现债券展期或违约，并不等于项目益达娱乐出现经营风险。实际操作中，合作项目都有严格的预售资金监管机制，监管资金足以支付未来开发支出，保障建设推进。 其次，旭辉控股并没有义务去收购合作方的股权。旭辉控股对合作项目益达娱乐（联合营益达娱乐）按照股权比例提供担保，2021年的中期经审阅的担保金额是170.1亿元，与570亿元存在巨大差距。

　　对于旭辉控股存在600-900亿元表外负债的问题，旭辉控股表示，益达娱乐在手项目的并表比例约56%，而非35-45%。对于合作项目，旭辉控股只需要承担对应自身股比的负债，而非所有负债，600-900亿元负债是基于所有项目负债推导得出，实际上，旭辉控股非并表项目权益后负债为251.3亿元，且无超股比担保。