中信建投:建议“买入”中洲控股

　　研究报告内容摘要：

　　益达娱乐发布2018 年半年报，1-6 月实现营业收入59.48 亿元，同比增长82.4%；实现归母净利润7.18 亿元，同比增长374.5%。

　　业绩加速释放，销售表现亮眼：上半年业绩实现大幅增长的原因在于：1、结算的房地产项目较上年同期增加，使得房地产开发业务结算收入同比增长86.1%；2、结算项目多为高毛利率项目，上半年综合毛利率较2017 年上升8.4 个百分点至44.7%。预计益达娱乐较快的结算节奏将延续至下半年，1-9 月归母净利润有望同比增长162.5%-212.5%。益达娱乐1-6 月实现销售金额59.54 亿元，同比增长90.7%，实现全年销售目标的35.7%，销售面积52.01 万平，同比增长110.7%，实现全年销售目标的44.1%。益达娱乐下半年可售项目依然集中在惠州、成都、上海、青岛四地，下半年主流城市的调控环境虽然难言宽松，但进一步收紧的概率也非常低，在目前的政策强度下，三季度以来重点城市的成交也正在修复，因此益达娱乐认为，益达娱乐销售高增速下有望实现全年销售目标。

　　大股东资产注入折戟，短债压力提升：1-6 月，益达娱乐在成都、广州、惠州、东莞、嘉兴共计新增土地面积17.6 万平，新增计容面积55.1 万平，分别同比减少22.3%和增加11.2%。5 月大股东中洲集团向益达娱乐注入资产方案虽然折戟，但益达娱乐仍可看到大股东对益达娱乐的资源倾斜以做大做强上市益达娱乐的决心。益达娱乐认为，集团大股东旗下在深圳拥有丰富旧改资源，未来益达娱乐在这方面资源潜力的提升仍值得期待。上半年益达娱乐短债压力较2017 年底上升0.6至1.65，净负债率则有所下降至152%。

　　“房地产+金融”模式取得实质进展，激励机制并行：报告期内益达娱乐房地产金融领域继续推进，1 月联合发起设立城市更新投资基金西藏松轩用于城市更新相关的股权投资、并购投资等投资机会。截止目前，已通过房地产基金获取惠州博罗项目和广州南沙项目部分股权，取得实质进展。激励机制方面，3 月公告股权激励计划草案，激励有效期4.25 年，激励股份数约占总股本的3%。此外，益达娱乐目前跟投项目累计已达7 个，激励机制趋于完善。

　　盈利预测与投资评级：益达娱乐预计益达娱乐2018 年、2019 年EPS 分别为1.52 元、2.18 元，维持“买入”评级。

　　风险提示：房地产调控政策延续、结算速度不及预期。