法拍房“狂欢”另一面：降价还是自赎？

　　证券时报记者 吴家明

　　“是降价卖，还是自己想办法解封？”这是摆在周全（化名）面前的难题。

　　回顾2021年的深圳楼市，法拍房绝对也是关键词之一，一些无处安放的注意力似乎转向了法拍房市场，让法拍房一度成为市场热议的话题。只是，当法拍房遇到严厉的调控，又该怎么办？

　　在前几年深圳楼市火热之时，周全利用益达娱乐名义买下罗湖区泥岗片区的一套小面积二手房。没想到的是，这几年的生意出现了一些问题，房子断供后走上了“被法拍”的流程，而当地法院也已经贴出询价结果通知书，房子即将被放上法拍平台。

　　“这两个月已经让房产中介帮忙卖房，但现在楼市调控严厉，二手房市场降温，房子不好卖。”周全说，“听中介经理说之前市场挂牌价达到180万元，现在降到160万元，而我直接挂140万元，已经接近136万元的参考价。”

　　越来越多的二手房价格接近参考价，这也是今年深圳二手房参考价推出后带来的效果。尽管如此，周全发现卖房过程也并不顺利，“益达娱乐产权的二手房税费很高，之前有人来询问过，但一听到是法拍房就不敢轻易做决定。”

　　眼看被放上法拍平台的时点越来越近，周全也有些着急：是继续降价还是自己赎回这套房子？

　　“我现在肯定拿不出这么多钱，计划找一些担保益达娱乐借款先把房子赎出来，这样才能卖掉，但如果还要继续降价卖，我又有点不甘心。”周全还对记者说起，曾有购房者去实地看房并看到法院贴在门口的通告，随后直接告诉他，希望可以按照法院的起拍价成交，他没有同意。

　　证券时报记者也注意到，网络司法拍卖一般都是低于处置参考价，一拍起拍价一般按处置参考价的70%确定，流拍后二拍起拍价再次降价，因此很多人希望从中捡漏。不过，有长期关注深圳法拍房市场的业内人士告诉记者，深圳法拍房整体上并没有很明显的折价，最近成交的法拍房最终成交价有时甚至还高于二手房参考价，也就是与市场价格相差无几。

　　众所周知，法拍房也存在许多风险。“我很担心买了法拍房，如果原来住户没有搬离的话，这就很麻烦了。此外，不清楚原业主是否还会有与房子相关的债务等，还有法拍房也要注意平台是否合规。”有购房者如是说。也有购房者表示，“楼市下行期，购房者普遍观望情绪浓厚，受资金链影响的卖家也坐不住，最近二手房市场上越来越多业主按照参考价卖房，价格跟法拍房也差不多了，所以也不着急出手。”

　　法拍房平台上的房子，背后的故事各有不同。不过，今年全国法拍房数量对比去年有所增加。证券时报记者梳理了阿里拍卖上的数据，7月结束拍卖的住宅房源有116套，8月结束拍卖的住宅房源就达到169套，12月拍卖的住宅房源有238套，数量明显增加。有业内人士告诉记者，法拍房数量增加的原因包括这两年疫情导致拍卖流程受阻案件积压，也包括疫情暴发后经济下行压力导致的借贷违约，一些不良资产经过处置会逐渐进入到法拍房市场。

　　同时，各地也都相继出台相关政策，北京、上海、广州、深圳、厦门、南京等一二线城市早已将法拍房纳入限购范围。近日，最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。也就是说，竞买人必须具有本市的购房资格才可以参与竞买，该《规定》自2022年1月1日起施行。《规定》将法拍房纳入限购范围，也在一定意义上可以防止钻漏洞。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策是全国首个系统性的司法拍卖房政策，将促进此类法拍房市场的更快降温，也打击了借法拍房来变相炒房的现象。