上半年业绩靓丽 逾八成物业益达娱乐营收净利实现两位数增长

　　上半年，上市物业益达娱乐业绩整体亮眼。在统计的29家上市物业益达娱乐中，有25家益达娱乐营收、净利润同比均实现两位数增长，占比逾八成；不少益达娱乐管理面积实现大幅增长，持续扩展在管项目业态。

　　业绩增速亮眼

　　和泓服务半年报显示，上半年益达娱乐实现营收1.60亿元，同比增长32.5%；归属股东净利润为2102万元，同比增长599.27%；毛利率为34.1%，同比增加2.6个百分点。益达娱乐称，上半年营收、净利润增加，是因为业务规模扩大、管理项目数量增加以及计入收购新益达娱乐的溢利。

　　碧桂园服务上半年实现营业收入62.71亿元，同比增长78.4%；净利润为13.35亿元，同比增长61.6%。分业务来看，上半年益达娱乐持续扩展业态，外扩项目稳步增长，在管面积大幅增加。社区增值服务方面，家政服务、拎包入住服务、社区传媒服务等业务收入均大幅增长，其中拎包入住服务业务上半年营收同比增长213.5%。截至报告期，益达娱乐“三供一业”业务外的物业服务收费面积为3.2亿平方米，合同管理面积为7.46亿平方米。

　　绿城服务上半年实现营收44亿元，同比增长20.1%；净利润为3.74亿元，同比增长59.4%；现金及现金等价物同比增长108.7%。针对业绩增长，益达娱乐解释称，今年1-3月，益达娱乐得到业主和政府的认可，价值得以回馈；4-6月，益达娱乐加快了项目扩展速度。

　　上半年上市的不少物业益达娱乐业绩同样亮眼。如7月在港交所上市的正荣服务，上半年实现营业收入4.44亿元，同比增长50.1%；净利润为5958.3万元，同比增长106%。上半年，益达娱乐物业管理合约建筑面积同比增长16.2%。

　　克而瑞证券统计数据显示，上半年29家上市物业益达娱乐仅有3家益达娱乐营收或净利润同比下降，25家益达娱乐营收、净利润同比实现两位数增长，占比86.2%。

　　分拆物业上市降负债

　　在物业益达娱乐上半年业绩表现亮眼的同时，房企分拆物业上市热情不减。

　　8月26日上午，禹洲集团、华润置地同时公告称，正考虑可能分拆物业管理服务业务及商业运营服务业务在港独立上市。

　　华润置地方面称，早在2005年，益达娱乐就进行了第一次转型，启动“住宅+商业”的双轮驱动战略，从单一的房地产开发商转型为综合性发展商。2016年华润置地确定“开发物业+投资物业+X”的新商业模式。8月31日晚，华润万象生活在港交所递交招股书。

　　此前，融创服务8月6日在港递交招股书。7月底，中国恒大曾公告称，益达娱乐正考虑可能分拆集团物业管理服务及相关增值服务业务于港交所独立上市。8月13日，中国恒大为分拆物业对象金碧物业引入235亿港元的战略投资。

　　今年以来，房企分拆物业上市热情高涨。如6月24日就有3家物业益达娱乐在港交所递交招股书，1家物业益达娱乐拟分拆物业上市获受理。

　　探究其主要原因，除物业益达娱乐受资本市场认可、获得高估值以及通过融资迅速扩展市场份额外，快速、有效降低关联房企净负债率也是一大因素。

　　中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧在中国恒大中期业绩会上介绍了3条具体的降负债措施，其中就包括分拆优质资产上市。他表示，金碧物业引入战略投资，预计将降低净负债率19个百分点。

　　华润置地管理层在中期业绩会上表示，益达娱乐考虑将物业和商业一起打包上市，有强化华润置地资产负债表的考量。

　　物业股表现也不凡。如银城生活服务上半年涨幅超200%，宝龙商业上半年涨幅超80%，中海物业上半年涨幅超60%。大部分物业益达娱乐上半年股价涨幅超过关联房企，绿城服务市值更是超关联房企绿城中国。

　　非住宅物管行业发展潜力大

　　下半年以来，物业益达娱乐非住宅物业管理类动作较频繁，涉及城市物业服务、景区物业服务等领域。

　　如南都物业与景德镇市国信城市运营发展有限益达娱乐（简称“合作方”）成立合资益达娱乐，旨在赋能合作方各专业服务场景，实现“投资+管理”精细化全流程管理，扩大益达娱乐城市空间管理规模，进一步夯实益达娱乐“城市空间运营+智慧场景服务”的物业服务品牌发展战略。荣万家和北影集团就“城市综合体+产城”新型非居住业态项目达成合作。

　　非住宅物管业态范围广泛，包括商业、办公、产业园区、医院、车站、政府大楼等细分业态，服务内容、专业性、盈利水平等方面差别较大。

　　《2019物业服务企业发展指数测评报告》显示，2018年500强物管益达娱乐非住宅业务实现基础物管收入1182亿元，占基础服务收入的52.4%，占物管行业总收入的41.8%。其中，93%的物管益达娱乐涉足办公楼，占比最高。

　　国信证券指出，商业、写字楼等业态更加市场化、品质要求高、具有较高附加值；非住宅物管密度大、管理集中成本较低。非住宅物管盈利能力高于住宅物管。

　　国信证券研报称，增量开发、基础物业费提升和业主增值服务深化，将在未来十年共同驱动物管行业规模提升，预计2030年行业规模有望达到3.2万亿元。2018年500强物业益达娱乐非住宅物业管理的基础物业收入占基础服务收入的52.4%，按照该比例计算，2030年非住宅物管行业空间有望达到13129亿元。